Инвестиции в недвижимость: теория и аналитика

Инвестиции в недвижимость: теория и аналитика 3

Когда у вас появляются «свободные» деньги, возникает вопрос – во что выгодно их вложить. Инвестиции всегда связаны с риском, но в случае, если правильно выбрать объект инвестирования – он принесет хорошую прибыль в будущем.

Люди, у которых есть большая сумма сбережений – от 20 тыс. долларов – решаются на инвестицию в недвижимость. Это и не странно, ведь на недвижимости можно всегда заработать, сдавая ее в аренду или самому использовать ее в своих целях. На недвижимости сложно прогореть, если тщательно проверить документы на нее перед покупкой. 

Но..одно больше “но”, в Украине рынок недвижимость постоянна балансирует стоя на двух уступах: с одной стороны слабая регулярность и контроль, во многом устаревшее законодательство, трудность легально получить и землю и разрешение на строительство. С другой стороны – постоянно растущий спрос на жилье, рост цен на квадратные метры (обусловленною это процессом урбанизации) , что делает крайне выгодным предприятием как строительство, так и розничную покупку квадратных метров. 

 

Инвестиции в недвижимость: с чего начать

Для того чтобы начать инвестировать в недвижимость, необходимо для начала разобраться, что же это вообще такое, какую прибыль можно получить от такой инвестиции, а также какие бывают виды инвестирования в недвижимость и какой вариант подойдет именно вам.

Инвестиции в недвижимость – это вложение денег в строящиеся или готовые объекты для получения дохода. Получить доход от недвижимости можно двумя способами:

  • сдавая ее в аренду – это капитальные инвестиции;
  • перепродав ее по более высокой стоимости – спекулятивные инвестиции.

 

Инвестиции в недвижимость могут быть нескольких видов. Разница между ними в объекте инвестирования, а также ваших целей. Различают такие виды инвестиций:

  • в жилую недвижимость – когда вы покупаете квартиру или дом для того,чтобы сдавать в аренду или перепродать дороже;
  • в коммерческую недвижимость – вы покупаете офис, торговое или складское помещение, которое также сдаете в аренду или перепродадите;
  • в зарубежную недвижимость – набирает популярности, вы можете купить недвижимость заграницей, чтобы также сдавать ее в аренду или перепродать;
  • в строящуюся недвижимость – очень популярный вид инвестиций, вы покупаете квартиру от застройщика на этапе котлована, которую можно будет перепродать намного дороже.

 

По каждому из направлений существуют свои риски и преимущества и к вопросу инвестиции в ту или иную нишу необходимо подходить должным образом подготовленным. В данной статье мы собрали материалы в первую очередь по самому популярному направлению, а именно инвестиции в строящуюся жилую недвижимость с вариантами дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. 

 

Плюсы и минусы рынка недвижимости

И так, инвестиции в жилую недвижимость, как и любые другие инвестиции, имеют свои достоинства и недостатки. Давайте разберемся в них.

 

Преимущества инвестиций в недвижимость

В первую очередь нужно отметить то, что вложения в недвижимость – самые надежные. Главное преимущество недвижимости в том, что она не может полностью обесценится и ее стоимость не упадет до нуля, как может быть, например, с ценными бумагами или бизнесом.

Чаще всего стоимость недвижимости растет или остается стабильной. Но даже если и случится такое, что цена упадет – это будет незначительная разница. В долгосрочной перспективе цена выровняется до прежнего уровня.

В отличие от других вариантов инвестиций, вложения в недвижимость вы можете не только увидеть собственными глазами, но и даже пощупать их.

Кроме того, если в этом возникнет необходимость – вы в любой момент можете начать эксплуатировать недвижимость в своих целях. Например, заселиться в квартиру или разместить свой бизнес в коммерческой недвижимости.

 

Пассивный доход от недвижимости

Вложив свои деньги в недвижимость один раз, вы можете постоянно получать от нее доход. Такое возможно, если вы сдадите ее в аренду. Согласитесь, арендная плата в 5-10 тыс. гривен станет неплохим дополнением к вашему доходу.

Кроме того, если вам срочно нужны будут деньги или вы захотите вложить их, к примеру, в другой собственный бизнес – недвижимость можно продать или использовать в качестве залога при получении кредита.

 

Надёжность инвестиций

Риск потери своих денег при инвестировании в недвижимость небольшой. При условии, что документы проверили перед покупкой и с ними полный порядок. В этом случае риски минимальные.

Если документы не проверять, то риски как в русской рулетке и можно потерять всё. Вложив свой капитал в квартиру или дом и проверив документы, вы точно не останетесь ни с чем. Недвижимость всегда будет в цене.

Достоинства у инвестирования в недвижимость довольно весомые, но все же есть и недостатки. Давайте разберемся и с ними.

Минусы инвестиций в недвижимость

Длинное плечо окупаемости 

От сдачи недвижимости в аренду вы будете получать доход гораздо меньший, чем придется вложить в нее денег. Такое инвестирование можно использовать только в долгосрочной перспективе.

Посудите сами. Если, например, вы купили квартиру за 20 тыс. долларов и от сдачи ее в аренду ежемесячно будете получать 150 долларов в месяц – ваша инвестиция окупится только через 11-12 лет.

Недвижимость бывает сложно продать. Именно поэтому покупать нужно только такие объекты, на которые всегда будет спрос. Например, однокомнатная квартира ближе к центру города.

Если же ваша недвижимость не пользуется спросом или есть вероятность, что в дальнейшем спрос на нее упадет – на перепродажу ее может понадобиться от нескольких месяцев до нескольких лет.,

 

Дополнительные расходы 

Не забывайте, что, когда вы инвестируете деньги в квартиру, во время покупки вам придется оплатить не только ее стоимость, но также и налоги, услуги нотариуса и, если вам будет помогать риелтор – его услуги тоже.

Кроме того, квартира, например, требует еще дополнительных вложений. Это ремонт, наполнение необходимой мебелью, техникой, коммунальные услуги, и многое другое.

 

Высокий порог входа 

Для того, чтобы инвестировать в недвижимость, необходимо иметь крупную сумму денег – начиная от 15 тыс. долларов в регионах и от 30 тыс. долларов в столице, если брать квартиру еще на стадии фундамента. Соответственно, такую инвестицию может себе позволить не каждый.

Помимо этого, для того, чтобы выгодно купить недвижимость, нужно либо самому хорошо разбираться в законодательстве, либо же вооружиться помощью юриста, иначе есть огромный риск столкнуться с мошенниками и проблемными документами.

 

Риски при инвестировании 

Любые инвестиции – это риски. И хотя, вложив свои деньги в недвижимость, риски остаться ни с чем минимальные, они все же существуют. Проблемы могут возникнуть как с вторичным рынком, так и с недвижимостью от застройщика. Такое случается, если перед покупкой не уделить внимания проверке документов продавца.

Самым небезопасным считается сотрудничество с застройщиками. Количество недобросовестных компаний растет ежегодно. Именно поэтому к выбору застройщика следует подходить с особой внимательностью.

Довольно часто случается такое, что по той или иной причине объект так и не вводят в эксплуатацию, а это означает, что вы остаетесь и без денег, и без жилья.

Обратите внимание и на то, что, если подписать с застройщиком договор, который не проходит обязательную регистрацию в электронном реестре – недобросовестные компании могут продавать вашу квартиру нескольким людям.

В таком случае после сдачи объекта в эксплуатацию вместо доходной инвестиции, вам придется заниматься судебными разбирательствами с другими покупателями вашей квартиры, доказывая свое право собственности на нее.

Таким образом мы подобрались к вопросу проверки застройщика и его надежности. 

 

Как проверить застройщика и на что обращать внимание

В этом вопросе надо смотреть по двум направлениям: во-первых, рейтинг (надежность) самого застройщика. Хорошими признаками являться уже ранее сданные в эксплуатацию объекты и отзывы покупателей, желательно присутствие объектов компании застройщика в нескольких городах, участие в госпрограмме (строительство или кредитование), наличие кредитов\рассрочек для покупателей. Также, для надежной проверки, необходимо осуществить запрос в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, можно проверить основателей застройщика, виды его деятельности, не признан ли он банкротом или имеет непогашенные долги. Чтобы узнать о наличии долгов застройщика перед государством, необходимо воспользоваться сервисом Государственной фискальной службы.

И, во-вторых, проверка документов строящегося объекта. Это один из основных этапов при покупке любой квартиры. Самые важные документы, которые должны быть у застройщика это:

  • Документы на землю
  • Разрешение на строительство
  • Лицензия на ведение строительных работ.

 

Перед покупкой квартиры, важно понимать, что вы не покупаете сразу квартиру. Вы покупаете обещание застройщика достроить и передать вам квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. До сдачи дома в эксплуатацию может и не дойти, а у вас есть только обещание застройщика построить дом и договор инвестирования.

Именно от правильно оформленной документации застройщика во многом зависит успех строительства и сдачи дома. Поэтому на документы следует обращать внимание особо пристально, желательно с экспертизой надежного юриста.

Насколько востребован этот рынок, немного исследований. 

Немного разобравшись в теоретических вопросах инвестиции в жилую недвижимость, теперь давайте обратимся к аналитике рынка. 

 

Кто чаще всего покупает недвижимость 

Квартиры покупают очень разные люди с совершенно разными целями. Исследования показывают, что потенциальный покупатель жилья — это мужчина. Но выбирает жилье женщина. Средний возраст — 35+, но в последние годы инвестор помолодел, и старт идет с примерно 25−27 лет. Основная мотивация к покупке — смена жилья на более просторное и новое. Около 25% потенциальных покупателей хотят новую квартиру, чтобы съехать от родителей или же отселить их. При этом достаточно весом процент людей, которые снимают квартиру, но хотят приобрести свою.

Большинство покупателей ориентируется на цену и местоположение. Притом очередность критериев зависит от наличия у человека денег. Если есть бюджет, покупатель смотрит на локацию и близлежащие удобства. Если денег в обрез, то смотрят подешевле, как правило, в спальном районе. Но, что интересно, в обоих случаях наличие скидок и акционных предложений может сыграть решающую роль.

 

Первичный рынок жилья, в каком регионе растут цены. 

Наиболее привлекательными для инвестиций в первичный рынок в 2020 году стали следующие регионы:

Винницкая область — по сравнению с 2019 годом цены на первичном рынке жилья в долларовом эквиваленте выросли на 25,5%.

Хмельницкая — на 14,9%

Закарпатская — на 13,4%

Херсонская — на 12,9%

Донецкая — на 12,6%

Волынская — на 12,6%

Черкасская — на 11%

Ровенская — на 10,8%,

Николаевская — на 10,5%

 

Среди областных центров показатели инвестиционной привлекательности первичного рынка несколько отличаются. В Виннице роста цен в долларовом эквиваленте на первичном рынке по итогам 2020 составляет 26,6%.

Хмельницкий — 16,9%

Луцк — 15,1%

Киев — 14,8%

Черкассы — 11,8%

Суммы — 11,8%

Ровно — 10,7%

Херсон — 10,3%

 

В то же время рост цен на первичное жилье в Сумской области (10%), Николаеве (9,9%) и Ужгороде (8,8%) равнялось доходности от альтернативных инвестиций.

 

Вторичный рынок

На вторичном рынке наиболее привлекательными для инвестиций в 2020 году были:

Хмельницкая — 18%

Черниговская — 15,3%

Днепропетровская — 14,7%

Ровенская — 14,2%

Киевская — 13,4%

Полтавская — 13,3%

Волынская — 12,9%

Винницкая — 12,5%

Сумская — 12,2%

Закарпатская — 11,3%

Кировоградская — 11,2%

Запорожская — 11,1%

Житомирская — 11%

Черкасская — 10,6%

 

В областных центрах по данному показателю высокие позиции в 2020 году занимали: Хмельницкий — стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 19%. Далее следуют такие города:

Чернигов — на 16,2%

Суммы — на 15,9%

Полтава — на 15,2%

Темпы роста недвижимости в вышеуказанных регионах превышали доходность от альтернативных инвестиций.

 

Вместо послесловия 

На сегодняшний день квартиры превратились в своеобразную валюту. В них вкладывают с целью сохранения денег, продают, когда нужно, обменивают.

Если цель покупки недвижимости — дальнейшая перепродажа или сдача в аренду, то советую выбирать однокомнатные квартиры небольшого метража с локацией возле метро. Они пользуются стопроцентным спросом у арендаторов, и их легко продать. Конечно, если покупка «для себя», чтоб жить, то тут критерии выбора индивидуальны. Кто-то хочет побольше, но на Позняках. Кто-то поменьше, но на Печерске. А третий может позволить себе «трешку» на Подоле, что тоже вполне. Есть огромный диапазон жилых комплексов в разных районах столицы. Было бы желание и возможность. А последняя, как утверждают оценки, есть: украинцы хранят «под матрасами» более $50 млрд. Тогда как эти деньги могли бы работать и зарабатывать.

 

*Первоисточники: epravda.com.ua, thepage.ua, gethom.com, bargen.com.ua, agent.ua, minfin.com.ua