Інвестиції в нерухомість: теорія і аналітика

Інвестиції в нерухомість: теорія і аналітика 4

Коли у вас з’являються «вільні» гроші, виникає питання – у що вигідно їх вкласти. Інвестиції завжди пов’язані з ризиком, але в разі, якщо правильно вибрати об’єкт інвестування – він принесе хороший прибуток в майбутньому.

Люди, у яких є велика сума заощаджень – від 20 тис. Доларів – вирішуються на інвестицію в нерухомість. Це і не дивно, адже на нерухомості можна завжди заробити, здаючи її в оренду або самому використовувати її в своїх цілях. На нерухомості складно прогоріти, якщо ретельно перевірити документи на неї перед покупкою.

Но..одно більше “але”, в Україні ринок нерухомість постійна балансує стоячи на двох уступах: з одного боку слабка регулярність і контроль, багато в чому застаріле законодавство, труднощі легально отримати і землю і дозвіл на будівництво. З іншого боку – постійно зростаючий попит на житло, зростання цін на квадратні метри (це зумовлене процесом урбанізації), що робить вкрай вигідною справою як будівництво, так і роздрібну купівлю квадратних метрів.

 

Інвестиції в нерухомість: з чого почати

Для того щоб почати інвестувати в нерухомість, необхідно для початку розібратися, що ж це взагалі таке, який прибуток можна отримати від такої інвестиції, а також які бувають види інвестування в нерухомість і який варіант підійде саме вам.

Інвестиції в нерухомість – це вкладення грошей в споруджувані або готові об’єкти для отримання доходу. Отримати дохід від нерухомості можна двома способами:

  • здаючи її в оренду – це капітальні інвестиції;
  • перепродуючи її за більш високою вартістю – спекулятивні інвестиції.

Інвестиції в нерухомість можуть бути декількох видів. Різниця між ними в об’єкті інвестування, а також ваших цілей. Розрізняють такі види інвестицій:

  • в житлову нерухомість – коли ви купуєте квартиру або будинок для того, щоб здавати в оренду або перепродати дорожче;
  • в комерційну нерухомість – ви купуєте офіс, торгове або складське приміщення, яке також здаєте в оренду або перепродамо;
  • в зарубіжну нерухомість – набирає популярності, ви можете купити нерухомість закордоном, щоб також здавати її в оренду або перепродати;
  • в нерухомість, що будується – дуже популярний вид інвестицій, ви купуєте квартиру від забудовника на етапі котловану, яку можна буде перепродати набагато дорожче.

По кожному з напрямків існують свої ризики і переваги і до питання інвестиції в ту чи іншу нішу необхідно підходити належним чином підготовленим. У даній статті ми зібрали матеріали в першу чергу по найпопулярнішому напрямку, а саме інвестиції в нерухомість, що будується житлову нерухомість з варіантами подальшого перепродажу або здачі в оренду.

 

Плюси та мінуси ринку нерухомості 

І так, інвестиції в житлову нерухомість, як і будь-які інші інвестиції, мають свої переваги і недоліки. Давайте розберемося в них.

 

Переваги інвестицій в нерухомість

В першу чергу потрібно відзначити те, що вкладення в нерухомість – найнадійніші. Головна перевага нерухомості в тому, що вона не може повністю знеціниться і її вартість не впаде до нуля, як може бути, наприклад, з цінними паперами або бізнесом.

Найчастіше вартість нерухомості зростає або залишається стабільною. Але навіть якщо і трапиться таке, що ціна впаде – це буде незначна різниця. У довгостроковій перспективі ціна вирівняється до колишнього рівня.

На відміну від інших варіантів інвестицій, вкладення в нерухомість ви можете не тільки побачити на власні очі, а й навіть помацати їх.

Крім того, якщо в цьому виникне необхідність – ви в будь-який момент можете почати експлуатувати нерухомість в своїх цілях. Наприклад, заселитися в квартиру або розмістити свій бізнес в комерційній нерухомості.

 

Пасивний дохід від нерухомості

Вклавши свої гроші в нерухомість один раз, ви можете постійно отримувати від неї дохід. Таке можливо, якщо ви здасте її в оренду. Погодьтеся, орендна плата в 5-10 тис. Гривень стане непоганим доповненням до вашого доходу.

Крім того, якщо вам терміново потрібні будуть гроші або ви захочете вкласти їх, наприклад, в іншій власний бізнес – нерухомість можна продати або використати як заставу при отриманні кредиту.

 

Надійність інвестицій

Ризик втрати своїх грошей при інвестуванні в нерухомість невеликий. За умови, що документи перевірили перед покупкою і з ними повний порядок. У цьому випадку ризики мінімальні.

Якщо документи не перевіряти, то ризики як в російській рулетці і можна втратити все. Вклавши свій капітал в квартиру або будинок і перевіривши документи, ви точно не залишитеся ні з чим. Нерухомість завжди буде в ціні.

Переваги у інвестування в нерухомість досить вагомі, але все ж є і недоліки. Давайте розберемося і з ними.

Мінуси інвестицій в нерухомість

 

Довге плече окупності

Від здачі нерухомості в оренду ви будете отримувати дохід набагато менший, ніж доведеться вкласти в неї грошей. Таке інвестування можна використовувати тільки в довгостроковій перспективі.

Посудіть самі. Якщо, наприклад, ви купили квартиру за 20 тис. Доларів і від здачі її в оренду щомісяця отримуватимете 150 доларів на місяць – ваша інвестиція окупиться лише через 11-12 років.

Нерухомість буває складно продати. Саме тому купувати потрібно лише такі об’єкти, на які завжди буде попит. Наприклад, однокімнатна квартира ближче до центру міста.

Якщо ж ваша нерухомість не користується попитом або є ймовірність, що в подальшому попит на неї впаде – на перепродаж її може знадобитися від кількох місяців до кількох років.,

 

Додаткові витрати

Не забувайте, що, коли ви інвестуєте гроші у квартиру, під час покупки вам доведеться сплатити не тільки її вартість, але також і податки, послуги нотаріуса і, якщо вам буде допомагати рієлтор – його послуги теж.

Крім того, квартира, наприклад, вимагає ще додаткових вкладень. Це ремонт, наповнення необхідними меблями, технікою, комунальні послуги, і багато іншого.

 

Високий поріг входу

Для того, щоб інвестувати в нерухомість, необхідно мати велику суму грошей – починаючи від 15 тис. Доларів в регіонах і від 30 тис. Доларів в столиці, якщо брати квартиру ще на стадії фундаменту. Відповідно, таку інвестицію може собі дозволити не кожен.

Крім цього, для того, щоб вигідно купити нерухомість, потрібно або самому добре розбиратися в законодавстві, або ж озброїтися допомогою юриста, інакше є величезний ризик зіткнутися з шахраями і проблемними документами.

 

Ризики при інвестуванні

Будь-які інвестиції – це ризики. І хоча, вклавши свої гроші в нерухомість, ризики залишитися ні з чим мінімальні, вони все ж існують. Проблеми можуть виникнути

як з вторинним ринком, так і з нерухомістю від забудовника. Таке трапляється, якщо перед покупкою не приділити уваги перевірці документів продавця.

Самим небезпечним вважається співпраця із забудовниками. Кількість недобросовісних компаній зростає щорічно. Саме тому до вибору забудовника слід підходити з особливою уважністю.

Досить часто трапляється таке, що з тієї чи іншої причини об’єкт так і не вводять в експлуатацію, а це означає, що ви залишаєтеся і без грошей, і без житла.

Зверніть увагу і на те, що, якщо підписати із забудовником договір, який не проходить обов’язкову реєстрацію в електронному реєстрі – недобросовісні компанії можуть продавати вашу квартиру кільком людям.

У такому випадку після здачі об’єкта в експлуатацію замість дохідної інвестиції, вам доведеться займатися судовими розглядами з іншими покупцями вашої квартири, доводячи своє право власності на неї.

Таким чином ми підібралися до питання перевірки забудовника і його надійності.

 

Як перевірити забудовника і на що звертати увагу?

У цьому питанні треба дивитися по двох напрямах: по-перше, рейтинг (надійність) самого забудовника. Добрими ознаками бути вже раніше здані в експлуатацію об’єкти та відгуки покупців, бажана присутність об’єктів компанії забудовника в декількох містах, участь в держпрограмі (будівництво або кредитування), наявність кредитів \ розстрочок для покупців. Також, для надійної перевірки, необхідно здійснити запит в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, можна перевірити засновників забудовника, види його діяльності, не визнаний він банкрутом або має непогашені борги. Щоб дізнатися про наявність боргів забудовника перед державою, необхідно скористатися сервісом Державної фіскальної служби.

І, по-друге, перевірка документів, що будується. Це один з основних етапів при покупці будь-якої квартири. Найважливіші документи, які повинні бути у забудовника це:

  • Документи на землю
  • Дозвіл на будівництво
  • Ліцензія на ведення будівельних робіт.

Перед покупкою квартири, важливо розуміти, що ви не купуєте відразу квартиру. Ви купуєте обіцянку забудовника добудувати та передати вам квартиру після здачі будинку в експлуатацію. До здачі будинку в експлуатацію може і не дійти, а у вас є тільки обіцянка забудовника побудувати будинок і договір інвестування.

Саме від правильно оформленої документації забудовника багато в чому залежить успіх будівництва і здачі будинку. Тому на документи слід звертати увагу особливо пильно, бажано з експертизою надійного юриста.

Наскільки популярний цей ринок, дослідження.

Трохи розібравшись у теоретичних питаннях інвестиції в житлову нерухомість, тепер давайте звернемося до аналітики ринку.

Хто найчастіше купує нерухомість

Квартири купують дуже різні люди з абсолютно різними цілями. Дослідження показують, що потенційний покупець житла – це чоловік. Але вибирає житло жінка. Середній вік – 35 +, але в останні роки інвестор помолодшав, і старт йде з приблизно 25-27 років. Основна мотивація до покупки – зміна житла на більш просторе і нове. Близько 25% потенційних покупців хочуть нову квартиру, щоб з’їхати від батьків або ж відселити їх. При цьому досить вагомий відсоток людей, які знімають квартиру, але хочуть придбати свою.

Більшість покупців орієнтується на ціну і місце розташування. До того ж черговість критеріїв залежить від наявності у людини грошей. Якщо є бюджет, покупець дивиться на локацію і прилеглі зручності. Якщо грошей в обріз, то дивляться дешевше, як правило, в спальному районі. Але, що цікаво, в обох випадках наявність знижок і акційних пропозицій може зіграти вирішальну роль.

 

Первинний ринок житла, в якому регіоні ростуть ціни.

Найбільш привабливими для інвестицій в первинний ринок в 2020 році стали наступні регіони:

Вінницька область – в порівнянні з 2019 роком ціни на первинному ринку житла в доларовому еквіваленті зросли на 25,5%.

Хмельницька – на 14,9%

Закарпатська – на 13,4%

Херсонська – на 12,9%

Донецька – на 12,6%

Волинська – на 12,6%

Черкаська – на 11%

Рівненська – на 10,8%,

Миколаївська – на 10,5%

 

Серед обласних центрів показники інвестиційної привабливості первинного ринку дещо різняться. У Вінниці зростання цін в доларовому еквіваленті на первинному ринку за підсумками 2020 становить 26,6%.

Хмельницький – 16,9%

Луцьк – 15,1%

Київ – 14,8%

Черкаси – 11,8%

Суми – 11,8%

Рівне – 10,7%

Херсон – 10,3%

 

У той же час зростання цін на первинне житло в Сумській області (10%), Миколаєві (9,9%) і Ужгороді (8,8%) дорівнювало прибутковості від альтернативних інвестицій.

 

Вторинний ринок

На вторинному ринку найбільш привабливими для інвестицій у 2020 році були:

Хмельницька – 18%

Чернігівська – 15,3%

Дніпропетровська – 14,7%

Рівненська – 14,2%

Київська – 13,4%

Полтавська – 13,3%

Волинська – 12,9%

Вінницька – 12,5%

Сумська – 12,2%

Закарпатська – 11,3%

Кіровоградська – 11,2%

Запорізька – 11,1%

Житомирська – 11%

Черкаська – 10,6%

 

В обласних центрах по даному показнику високі позиції в 2020 році займали: Хмельницький – вартість квартир на вторинному ринку виросла на 19%. Далі йдуть такі міста:

Чернігів – на 16,2%

Суми – на 15,9%

Полтава – на 15,2%

Темпи зростання нерухомості в вищевказаних регіонах перевищували прибутковість від альтернативних інвестицій.

 

Замість післямови

На сьогодні квартири перетворилися на своєрідну валюту. У них вкладають з метою збереження грошей, продають, коли потрібно, обмінюють.

Якщо мета покупки нерухомості – подальший перепродаж або здача в оренду, то раджу вибирати однокімнатні квартири невеликого метражу з локацією біля метро. Вони користуються стовідсотковим попитом в орендарів, і їх легко продати. Звичайно, якщо покупка «для себе», щоб жити, то тут критерії вибору індивідуальні. Хтось хоче більше, але на Позняках. Хтось трохи менше, але на Печерську. А третій може дозволити собі «троячку» на Подолі, що теж цілком. Є величезний діапазон житлових комплексів в різних районах столиці. Було б бажання і можливість. А остання, як стверджують оцінки, є: українці зберігають «під матрацами» понад $ 50 млрд. Тоді як ці гроші могли б працювати і заробляти.

 

*Першоджерела: epravda.com.ua, thepage.ua, gethom.com, bargen.com.ua, agent.ua, minfin.com.ua