Ринок землі в Україні запрацював з 1 липня 2021 року

З 1 липня в Україні запрацював ринок землі. Хто і як зможе купувати землю? 

Уже через кілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.

Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Верховній Раді лише належить схвалити.

У будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.

Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.

Питань багато і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу. Це ще попереду, а поки що ЕП відповідає на базові запити українців.

 

Яку землю можна продавати й купувати

Йдеться про землю сільськогосподарського призначення. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю

I. Законодавчі запобіжники на ринку землі

На першому етапі запуску і функціонування ринку землі законодавець передбачив запобіжники у вигляді обмеження щодо концентрації по площі земель в одних руках та обмеження за колом осіб.

Пропонуємо більш детально розібратися з наведеними запобіжниками, які на цьому етапі запуску ринку (до 01.01.2024) будуть розповсюджуватися саме на фізичних осіб.

A. Обмеження щодо концентрації земель

Це обмеження стосується покупців земель сільськогосподарського призначення загальної площі у розмірі до 100 га в одні руки. Мається на увазі, що ви можете купувати земельні ділянки виключно в межах до 100 га, а у випадку порушення цього обмеження набуті земельні ділянки понад 100 га підлягатимуть конфіскації.

B. Обмеження за колом осіб

Обмеження за колом осіб – це фактично обмеження в участі фізичних осіб – громадян України на ринку землі. Зокрема, до кола таких фізичних осіб законодавець відніс:

• осіб, які належать (належали) до терористичних організацій;
• осіб та пов’язаним з ними осіб, стосовно яких застосовано обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

Порушення сторонами правочину обмежень, які наведені в пунктах А, В є підставою для визнання правочину недійсним з наступною конфіскацією земельної ділянки.

 

II. Підготовка сторін до моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки

Укладення законної цивільно-правової угоди купівлі-продажу земельної ділянки в умовах ринку землі буде напряму залежати як від покупця (в контексті дотримання ним законодавчих запобіжників), так і від продавця земельної ділянки (в контексті підготовки земельного активу до продажу).

Для кожної із сторін (продавця і покупця) ми підготували перелік питань для самоконтролю, в контексті перевірки вашої готовності до укладення угоди та відносно дотримання всіх необхідних умов для укладення законного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

A. Як продавцю підготуватися до продажу земельної ділянки?

Для самоконтролю власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який вирішив продати земельну ділянку, пропонуємо перевірити дотримання останнім наступних умови до моменту укладення договору.

 

1. Наявність оригіналів документів, які посвідчують ваше право власності на земельну ділянку (якщо такі документи відсутні – отримати дублікат правовстановлюючого документа).
2. Земельна ділянка сформована як об’єкт цивільних прав та зареєстрована в базі Державного земельного кадастру (якщо земельна ділянка не зареєстрована – замовити у землевпорядної організації відповідну документацію із землеустрою та зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі).
3. Право власності на земельну ділянку зареєстровано за вами в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (якщо право власності не зареєстровано – необхідно звернутися з пакетом документів до приватного або державного нотаріуса та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
4. Наявність звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки (якщо такий звіт відсутній – замовити розроблення цього звіту у суб’єкта оціночної діяльності).
5. Вами не порушено переважне право надрокористувача або землекористувача на придбання земельної ділянки у власність і в повному обсязі дотримано встановлену законодавцем процедуру для можливості надрокористувача або землекористувача реалізувати таке переважне право (якщо переважне право надрокористувача або землекористувача порушено – готуйтеся до судового позову про переведення прав та обов’язків покупця за договором).
6. Перевірити, чи не являється належна вам земельна ділянка предметом судових спорів та щодо неї відсутній спір про право (якщо земельна ділянка (права на неї) є предметом судового спору – терміново звернутися за допомогою до юристів та будувати правову позицію захисту земельного активу).
7. Перевірити, чи на земельну ділянку не накладено жодних арештів та/або заборон на її відчуження (якщо наявні арешти та/або заборони на відчуження земельної ділянки – необхідно вжити заходи щодо припинення (скасування) накладених арештів та/або заборон).
8. Ви маєте відкритий банківський рахунок (якщо такого рахунку ви не маєте – необхідно оперативно звернутися в банківську установу та відкрити рахунок).

Якщо ви ознайомилися зі всіма пунктами по списку і у вас немає жодних проблем – значить ви і ваша земельна ділянка готові до участі на ринку землі!

Які особливості купівлі-продажу сільськогосподарської землі?

Перевірка покупця нотаріусом

Покупця будуть перевіряти на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Якщо за результатами перевірки буде виявлено невідповідність таким вимогам – нотаріус відмовлятиме у посвідченні угоди.

А ще набувача або власника земельної ділянки перевірятимуть за суб’єктними ознаками, оскільки визначається перелік осіб, яким за будь-яких умов забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

 

Безготівковість

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни сільськогосподарських земельних ділянок за цивільно-правовими угодами, провадяться у безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банківській установі.

 

Звідки гроші?

Джерела походження коштів для купівлі земельної ділянки повинні бути документально підтверджені.

При відкритті ринку землі буде заборонено:

• продаж землі іноземцям до рішення референдуму;

• продавати державні та комунальні землі;

• продавати землю, що розташована ближче ніж 50 км до держкордону;

• продавати землю росіянам та представникам терористів;

• продавати землю компаніям-офшорам.

 

Висновок 

1 липня 2021 року набере чинності Закон, який має на меті запустити обіг землі сільськогосподарського призначення в Україні. У Мін’юсті пояснили, хто зможе придбати ділянку.

Отже, з 1 липня придбати землі сільськогосподарського призначення зможуть лише українці як фізичні особи, і лише до 100 га в одні руки. Переважне право на придбання надаватиметься тим, хто орендує землю з 2010 року. 

Ціна на земельні ділянки до 2030 року не може бути нижчою нормативної грошової оцінки. Починаючи із січня 2024 року купувати землю зможуть і компанії, але не більше ніж 10 000 га. Банк може отримати землю у власність лише як заставне майно і повинен продати за 2 роки.

Команда FinStream ретельно стежить за ситуацією та щодня аналізує зміни на ринку, аби знайти для вас найвигідніші проєкти для подальшого інвестування. До речі, знайти вигідний аграрний бізнес та вигідно в нього інвестувати й отримувати заслужені дивіденди можете й ви. Зробити це не складно, адже Finstream вже знайшла й перевірила компанії, в котрі можна безпечно інвестувати й гарантовано отримати прибуток. Список цих компаній з описом знаходиться за посиланням проєкти Фінстрім

Для отримання більш детальної інформації ви можете звернутися за посиланням https://finstream.ua/investuvati-z-nami/

 * Стаття підготована за матеріалами та дослідженнями видань: “Економічна правда”, “інформаційно-аналітичний центр ЛІГА” та “МiнфiнМедiа”.